STJ decide que dívidas de condomínio não se submetem à recuperação judicial

25 de setembro de 2026 · Direito Imobiliário

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 13 de maio de 2026, que as dívidas de condomínio de uma empresa em recuperação judicial ficam fora do processo de recuperação, mesmo quando anteriores ao pedido. O julgamento ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.391, e terminou com placar de cinco votos a três, segundo o Migalhas e o Conjur.

A tese fixada é a seguinte: "Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial". Pelo resultado, conforme os relatos dos dois veículos, o condomínio pode cobrar esses valores diretamente no juízo cível competente, fora do processo de recuperação.

O que estava em discussão

A Lei nº 11.101/2005, que regula a recuperação judicial e a falência, estabelece no artigo 49 que "estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos". O parágrafo 3º do mesmo artigo já exclui dos efeitos da recuperação alguns créditos, como os do proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, do arrendador mercantil e do promitente vendedor de imóvel em contrato com cláusula de irrevogabilidade. Débitos de condomínio não constam dessa lista. Já o artigo 84 da mesma lei relaciona os créditos chamados extraconcursais, que, na falência, são pagos com precedência sobre os demais.

A questão levada ao STJ era como enquadrar as taxas condominiais devidas por empresas que pedem recuperação judicial e que são donas de unidades em condomínios edilícios. De um lado, a dívida existia na data do pedido, o que a colocaria na regra geral do artigo 49. De outro, o Código Civil trata a contribuição para as despesas do condomínio como dever do condômino (artigo 1.336, inciso I) e determina que o adquirente da unidade "responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" (artigo 1.345). É a chamada natureza propter rem da obrigação, que acompanha o imóvel.

Segundo o Conjur, antes do repetitivo havia divergência entre as turmas de direito privado do STJ: a Terceira Turma, em julgado de 2023 relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, tratava o crédito condominial como sujeito à recuperação, enquanto a Quarta Turma aplicava o tratamento extraconcursal.

Como votaram os ministros

Foram julgados os Recursos Especiais 2.203.524/RJ, 2.206.292/RJ e 2.206.633/PR. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ficou vencido. De acordo com o Migalhas, ele sustentou que as dívidas anteriores ao pedido deveriam seguir o critério temporal do artigo 49, que a recuperação judicial se distingue da falência porque a empresa mantém a administração de seus bens, que a natureza propter rem não impede o tratamento concursal e que a lei não traz exceção expressa para débitos de condomínio. Acompanharam o relator dois integrantes da Seção.

A divergência foi aberta pelo ministro Raul Araújo e formou a maioria de cinco votos. Segundo o Migalhas, os fundamentos apresentados foram que o condomínio depende do pagamento contínuo das cotas para funcionar, que os demais condôminos não devem arcar com as consequências da crise empresarial do devedor, que a natureza propter rem justifica o tratamento extraconcursal e que é possível aplicar por analogia o artigo 84 da Lei 11.101/2005. O Conjur registra que o debate envolveu também o artigo 47 da lei, segundo o qual a recuperação judicial tem por objetivo viabilizar a superação da crise do devedor, "promovendo, assim, a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica".

A quem se aplica

A tese alcança as relações entre condomínios edilícios e condôminos que estejam em recuperação judicial. Por ter sido fixada em recurso repetitivo, passa a orientar os demais tribunais do país no julgamento de casos com a mesma questão jurídica. Os débitos condominiais seguem sujeitos às regras do Código Civil, que prevê, no artigo 1.336, parágrafo 1º, correção monetária, juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito para o condômino que não paga sua contribuição.

O Tema 1.391 está entre os 39 temas repetitivos concluídos pelo STJ no primeiro semestre de 2026. De acordo com o levantamento reproduzido pelo Migalhas, a Segunda Seção, responsável pelo direito privado, julgou oito desses temas no período.

Condomínios têm outro tema pendente no STJ

Outra questão ligada a condomínios aguarda definição no tribunal. Em junho de 2026, a Segunda Seção afetou ao rito dos repetitivos os Recursos Especiais 2.272.536 e 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo, dando origem ao Tema 1.443. A questão submetida é se "a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais". Segundo o Migalhas, a afetação determinou a suspensão, em todo o país, dos processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão, até o julgamento do mérito. Não há data definida para esse julgamento nas fontes consultadas.

Os temas de condomínio, compra e venda, locação e registro de imóveis estão reunidos na página de Direito Imobiliário.