Advogado de Direito Imobiliário
Um imóvel reúne, ao mesmo tempo, valor econômico, função de moradia ou de produção e uma longa cadeia de documentos que registra sua história. O Direito Imobiliário cuida dessa combinação: define quem é dono, quem pode usar, como se transfere a propriedade, como se aluga, como se financia e como se resolvem as disputas em torno de terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais e galpões. O trabalho do advogado imobiliário começa, muitas vezes, antes de qualquer conflito, na leitura de uma matrícula ou de uma minuta de contrato.
O Bandeira e Brindeiro Advocacia acompanha questões imobiliárias de pessoas e empresas, tanto na fase de negociação quanto em litígios já instalados. O conteúdo a seguir é informativo e resume os temas mais recorrentes da área, a legislação aplicável e as vias disponíveis para cada tipo de situação.
Legislação que rege a área
O Código Civil disciplina a posse, a propriedade, os direitos reais, o condomínio edilício e os contratos em geral. A Lei nº 6.015, de 1973, a Lei de Registros Públicos, organiza o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis e estabelece a matrícula como o documento que concentra a situação jurídica de cada bem. A locação urbana segue a Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. As incorporações imobiliárias estão na Lei nº 4.591, de 1964, e a alienação fiduciária de imóveis, garantia predominante nos financiamentos, na Lei nº 9.514, de 1997.
Normas mais recentes também têm peso. A Lei nº 13.786, de 2018, fixou regras para o desfazimento de contratos de compra de imóveis na planta. A Lei nº 14.382, de 2022, criou o Sistema Eletrônico de Registros Públicos e passou a admitir a adjudicação compulsória diretamente no cartório. A Lei nº 14.711, de 2023, o Marco Legal das Garantias, ampliou as possibilidades de execução extrajudicial de garantias imobiliárias. Tributos como o ITBI e o IPTU, de competência municipal, completam o quadro.
Compra e venda e análise de riscos
Na aquisição de um imóvel, a escritura pública e o registro na matrícula são as etapas que efetivamente transferem a propriedade. Antes delas, a verificação da documentação é o que reduz o risco de o comprador herdar problemas do vendedor. Essa análise costuma abranger a matrícula atualizada, com eventuais ônus, penhoras e indisponibilidades, certidões pessoais do vendedor nas esferas cível, trabalhista e fiscal, a situação do imóvel perante a prefeitura e o condomínio e a regularidade da construção. O contrato preliminar, ou compromisso de compra e venda, deve refletir o que foi negociado sobre preço, forma de pagamento, prazos de entrega e consequências do descumprimento.
Imóveis na planta e relação com incorporadoras
A compra de unidade em construção envolve regras próprias. Atrasos na entrega, divergências entre o memorial descritivo e o que foi entregue, vícios construtivos e pedidos de distrato estão entre os temas mais frequentes. A lei de 2018 sobre distratos estabeleceu limites para a retenção de valores pela incorporadora e tratou do prazo de tolerância para a entrega. Quando o adquirente é pessoa física destinatária final, o Código de Defesa do Consumidor também pode incidir, o que aproxima a área do Direito do Consumidor.
Locação residencial e comercial
A Lei do Inquilinato regula contratos residenciais, comerciais e por temporada, estes limitados a noventa dias. Ela trata de garantias locatícias, como caução, fiança e seguro-fiança, de reajustes, de benfeitorias e da devolução do imóvel. Entre as ações típicas estão o despejo, por falta de pagamento ou por outras hipóteses legais, a ação revisional de aluguel e a ação renovatória, que protege o locatário de imóvel comercial quando presentes os requisitos da lei. Em locações comerciais, a renovação pode envolver o valor do ponto construído pelo negócio ao longo dos anos.
Condomínio, posse e regularização
A vida em condomínio edilício gera discussões sobre cobrança de cotas, validade de assembleias, uso de áreas comuns, obras, barulho e aplicação de multas previstas na convenção. Fora dos condomínios, conflitos de posse, invasões, disputas de divisa e direito de passagem são tratados por ações possessórias e demarcatórias.
A regularização de imóveis é outro tema central. A usucapião permite reconhecer a propriedade de quem exerce posse prolongada nas condições da lei, e desde o Código de Processo Civil de 2015 pode ser processada também de forma extrajudicial, no cartório de registro de imóveis, com ata notarial. A adjudicação compulsória, agora igualmente possível no cartório, resolve situações em que o preço foi pago, mas a escritura nunca foi outorgada. Há ainda os procedimentos de retificação de área e de regularização fundiária urbana, disciplinados pela Lei nº 13.465, de 2017.
Vias administrativa, extrajudicial e judicial
Parte relevante do Direito Imobiliário se resolve fora do Judiciário. Tabelionatos de notas lavram escrituras e atas notariais, cartórios de registro processam usucapião, adjudicação e retificações, e prefeituras analisam pedidos ligados a IPTU, ITBI, alvarás e habite-se. Notificações extrajudiciais, negociações e acordos formalizados por escrito também encerram muitos conflitos entre locador e locatário ou entre condôminos.
Quando o litígio se instala, as ações tramitam na Justiça Estadual, em regra na comarca onde o imóvel está localizado. Despejos, ações possessórias e cobranças condominiais têm ritos e prazos próprios, e em algumas hipóteses admitem liminares.
Como o escritório conduz as questões imobiliárias
A análise parte sempre do registro. O escritório examina a matrícula e sua cadeia de transmissões, os contratos firmados, as certidões, as plantas e as comunicações trocadas entre as partes, e identifica pendências que possam afetar o negócio ou o litígio. Com esse diagnóstico, apresenta as alternativas disponíveis, seus prazos e custos, e acompanha as providências em cartórios, prefeituras e no Judiciário. Nas demandas que envolvem herança, a atuação se conecta à área de Inventário e Sucessões. Cada situação depende da documentação e dos fatos específicos do imóvel.
Direito Imobiliário em Santa Catarina, Paraná e São Paulo
O mercado imobiliário varia muito entre as regiões atendidas. No litoral catarinense, cidades como Balneário Camboriú e Florianópolis concentram lançamentos verticais, imóveis de veraneio e locações por temporada. Em capitais e grandes centros como Curitiba e São Paulo, predominam questões de condomínio, locação comercial e financiamento. O escritório acompanha demandas imobiliárias nos três estados, por processo eletrônico e com presença física quando vistorias, audiências ou atos em cartório exigem. A lista de cidades está em Onde atendemos.